Vlastiti posao: upravljanje stambenim objektima

* U proračunima se koriste prosječni podaci za Svijet

Organizacije koje se bave stambenim i komunalnim uslugama i održavanjem stambenih zgrada danas nisu popularne među stanovništvom, vjeruje se da vlasnici i zaposlenici takvih poduzeća nisu zainteresirani za ispunjavanje svojih dužnosti i jednostavno prikupljaju novac. Međutim, na tržištu postoje privatne tvrtke za stambenu i komunalnu uslugu koje su mnogo učinkovitije u svom radu, jer o njihovoj dobrobiti ovisi zadovoljstvo korisnika. Moguće je otvoriti vlastitu tvrtku za upravljanje ako se preispitujete o dugoročnom poslovanju, znanju i vještinama javnih komunalnih službi, jer su vodeća mjesta u ovom području vrlo važna.

Ulazak na ovo tržište može biti vrlo težak, većinu stambenih zgrada danas već servisiraju tvrtke za upravljanje, a čak i nove zgrade unaprijed se prenose na upravljanje najsretnijih poduzetnika. Obično su elitne i velike kuće, koje postoje do sada samo u projektu, formalno ili neformalno već „okupirane“ od strane jedne ili druge tvrtke, a često veliki i dugogodišnji igrači u početku uzimaju takve predmete za sebe. Novajlija može ići u jednostavnije kuće koje nisu zanimljive vodećim konkurentima, u ovom slučaju nećete se morati pouzdati u velike profite, bit će puno posla, ali najvažnije je u prvim fazama zaraditi ime za sebe. Kao što je već napomenuto, većina stanovnika je skeptična prema radu komunalnih službi i doživljava ih kao nužnost. Stoga je vrlo važno pokazati i dokazati da je poduzetnik spreman raditi, da je zainteresiran za poboljšanje životnog standarda kod kuće, da nije ravnodušan prema svom stanju.

I dalje je moguće pronaći nišu, posebno u velikim gradovima, obećavajući smjer - nove četvrti u izgradnji, dizajnirane za obične ljude. Ovdje ćete možda morati održati nagradne igre ili uvjeriti potencijalne kupce da je njihova vlastita tvrtka bolja od mnogih drugih, ali kasnije će biti mnogo lakše. Razina konkurencije može se u početku činiti previsokom, ali ne smijemo zaboraviti da vladine agencije nisu toliko zainteresirane za učinkovitost svog rada, veliki igrači su zauzeti servisiranjem profitabilnijih kuća, a isti pridošlice nemaju značajne prednosti. Zato je vrlo važno da poduzetnik sam ili upravitelj kojeg angažira bude profesionalac u svom području, poznaje sve značajke servisiranja stambenih zgrada i, ako je moguće, ima dovoljno veza za dobivanje profitabilnijih ugovora i rješavanje mnogih birokratskih pitanja - u ovom području, sve nesavršenosti službeničkih aparata posebno dobro.

Za početak se morate registrirati kao poslovni subjekt. Možete se oblikovati jednostavno kao individualni poduzetnik, ako je potrebno otvoriti pravnu osobu, bolje je odabrati oblik društva s ograničenom odgovornošću. U oba će slučaja biti dostupan pojednostavljeni sustav oporezivanja, a to je samo 6% prihoda ili 15% operativne dobiti koja se prenosi na državu.

Također treba napomenuti mogućnost registracije neprofitne organizacije - partnerstva vlasnika domova (HOA), koje se bavi mnogim pitanjima poboljšanja kuće, ali ovo je malo drugačiji oblik menadžmenta tvrtke, i kao što naziv govori, formiran je kao udruženje stanovnika kuće. Aktivnosti potpadaju pod definiciju klasifikatora (OKPD 2) 81 Usluge za održavanje zgrada i teritorija. Dalje, za stambeno-komunalne usluge trebate proći kroz licenciranje njihovih aktivnosti.

Za početak, treba napomenuti da čelnik organizacije mora imati odgovarajuće iskustvo i znanje (što se može potvrditi) za održavanje kuće, međutim, danas je predviđeno položiti posebni kvalifikacijski ispit i dobiti odgovarajuću potvrdu za dobivanje dozvole. Također provjerava raspoloživost potrebne materijalne baze, upravljačke sposobnosti i testiranje kompetencija svih menadžera. No, vrijedno je napomenuti da je ovaj zakon usvojen u drugoj polovici 2014. godine, a licenciranje mora biti dovršeno prije svibnja 2015., sve dok se de jure stambene i komunalne usluge mogu odvijati bez dozvole. S obzirom da je zakon tek donesen, možemo očekivati ​​da će u njemu biti promjena koje će utjecati na budući rad.

Ne smijemo zaboraviti da se u različitim regijama mogu postaviti njihovi zahtjevi za primatelje licenci, tako da ima smisla upoznati se s uvjetima za dobivanje licence u vašem području. Također, poduzetnik se može obratiti trećim tvrtkama koje se bave dobivanjem dozvola za svoje kupce, to će uvelike pojednostaviti rad i, gotovo sigurno, oduzet će mnogo manje vremena, ali u ovom slučaju morat ćete se osloniti na trošenje dodatnih nekoliko desetaka tisuća rubalja.

Zatim trebate pronaći mjesto za svoj ured. Obično se nalazi na teritoriju stambenog naselja koje će se servisirati, ili barem u maksimalnoj blizini. To je sasvim logično. Dakle, mjesto se nalazi nakon što se odredi područje rada, ali ovdje također treba napomenuti da se, ovisno o području, može zahtijevati najam prostora u svakoj kući. Na primjer, ako treba pružati usluge receptora. No stambeno-komunalne usluge nalaze se u posebnoj prostoriji, gdje se izravno odvijaju organizacijski i administrativni poslovi, a sve se vrste usluga pružaju izravno u objektu. Stambeno-komunalne usluge su uključene u gotovo sve moguće poslove održavanja stambenih zgrada, međutim samo najveće tvrtke mogu samostalno raditi. Da bi se osiguralo opskrba vodom, električnom energijom i slično, potrebno je izravno sklapati sporazume s tvrtkama koje se bave opskrbom tih resursa kućama, dok su stambeno-komunalne službe angažirane na održavanju komunikacija, provjeravanju naselja i u osnovi su posrednik između stanovnika i dobavljača. Međutim, u velikoj većini slučajeva, opskrba resursa dolazi od poznatog dobavljača, s kojim su se postigli dogovori u vrijeme izgradnje kuće, pa se stambene i komunalne službe obvezuju komunicirati s već odabranom tvrtkom. No stambene i komunalne usluge sklapaju ugovore s drugim tvrtkama na vlastiti zahtjev ili na zahtjev stanovnika. To uključuje prikupljanje smeća, uklanjanje snijega, velike i redovite popravke zgrada i komunikacija, dizala i tako dalje.

Danas se veliki broj poduzeća bavi takvim uslugama, a stambene i komunalne usluge mogu preuzeti neke od tih odgovornosti, odnosno zaposliti stručnjake koji će obavljati potrebne poslove. U ostalim ćete slučajevima gotovo sigurno surađivati ​​s organizacijama trećih strana, jer je, primjerice, odvoz smeća moguć samo ako postoji znatna flota odgovarajuće opreme, kapaciteta i dozvole za obavljanje takvih aktivnosti. Mnogo je lakše obratiti se vanjskim suradnicima. U vezi sa svim tim, sektor stanovanja i komunalnih usluga tek je na početku svog rada već u potrazi za partnerima i uspostavljanju odnosa s novim tvrtkama.

Treba napomenuti da je često moguće dobiti dozvolu za servis ove ili one kuće samo nakon što ste prethodno pobijedili na natječaju. Izvodi ga mjesna općina, a ovdje će morati zadovoljiti ne samo zahtjeve državnih struktura, već i stanovnike kuće namijenjene održavanju. Održavaju poseban sastanak na kojem se donosi odluka o sklapanju ugovora s nekom tvrtkom. Stoga ima smisla u početku tražiti moguće predmete i uspostaviti odnose s ljudima koji žive, osluškivati ​​njihove zahtjeve i, što je također važno, odrediti njihove sposobnosti.

U nekim kućama ljudi ne štede na održavanju i ako su sigurni u komunalnu službu, mogu prikupiti znatna sredstva za uređenje okoliša, stalne popravke i poboljšanja zgrade te za polaganje dodatnih komunikacija. Ali možete pronaći kuću u kojoj stanari nisu spremni platiti novac, a ne žele poboljšati i čekaju da stambene i komunalne usluge riješe sve probleme na štetu same tvrtke. Česti su slučajevi kad je sastanak stanara odbio voditi čak i internetske kablove. U takvim kućama kućanstvo će također biti teško, a tvrtka ne bi trebala računati da će dobiti normalnu zaradu - uštedjet će na svemu. Smatra se da se sektor stambeno-komunalnih usluga bavi samo krađom novca, a tvrtka koja je daleko od toga ima nedvojbenu konkurentsku prednost.

Da bi tvrtka ostvarila dobit i bila visoko profitabilna, mora se servisirati dovoljno velik broj kuća. Trenutno država izdvaja značajna sredstva za podršku radu stambeno-komunalnih službi, ali sada razmatraju načine smanjenja tih subvencija, a poduzetnik treba biti spreman na činjenicu da će se u jednom danu svi takvi primici zaustaviti ili značajno smanjiti. U početku će se stvarno moći dobiti neke kuće na uslugu, ali poduzetnik mora imati rezervna sredstva za podupiranje svojih aktivnosti, inače će tvrtka bankrotirati. Ali čak ni jedna četvrtina možda neće biti dovoljna za zaradu, moguće je da će se za to morati servisirati nekoliko desetaka visokih zgrada. Velike stambene i komunalne usluge rade s toliko kuća, a jedino se takve tvrtke mogu razvijati. Općenito, što više objekata služi, veća je i profitabilnost njezinih aktivnosti. Kad je zaista puno kuća za održavanje i nalaze se na dovoljnoj udaljenosti jedna od druge, morate otvoriti nove urede - podružnice - radi lakšeg upravljanja tvrtkom. Jasno je da to podrazumijeva i prilično ozbiljna ulaganja u razvoj poslovanja.

Važna točka u organizaciji takvog poduzeća je osoblje. Ovdje treba obratiti posebnu pozornost menadžerima od kojih ovisi učinkovitost cjelokupnog organizacijskog procesa. Oni koordiniraju radnike, komuniciraju sa stanovnicima, pronalaze probleme u održavanju kuće i brzo ih uklanjaju. Sam poduzetnik to može učiniti, ali zbog inovacija morat će proći dodatni test svoje profesionalne podobnosti u javnoj službi. Nakon toga slijedi ostatak osoblja, koji uključuje ljude na administrativnim pozicijama i neposredne izvršitelje zadataka. Stambena i komunalna poduzeća tijekom svojih aktivnosti često surađuju s ogromnim brojem tvrtki, a da bi interakcija bila učinkovita, trebate privući menadžere za rad s klijentima, partnerima, predstavnicima.

Također biste trebali razmisliti o otvaranju svoje non-stop telefonske podrške, jer se hitno može dogoditi kasno u noć, a sektor stambenog i komunalnog sektora mora odmah reagirati. Sigurnosno je prebaciti pitanja sigurnosti na privatne sigurnosne organizacije, međutim, postavljanje alarma u stanovima vrši se samo uz pristanak vlasnika; često ovo pitanje potpuno riješi svaki stanar pojedinačno. Međutim, u elitnim kućama veza s privatnom zaštitarskom tvrtkom odvija se unaprijed u svakom stanu, a stanari u početku očekuju mjesečne usluge osiguranja. Istovremeno s alarmom postavlja se i protupožarna zaštita. Tvrtka trećih strana također se bavi skupljanjem smeća, ponekad čišćenjem prostora i teritorija, iako to mogu već učiniti i sami radnici stambenih i komunalnih službi.

Važno je pitanje građevinskih i popravnih radova, za to je potrebno održavati dovoljno veliko osoblje stručnjaka, međutim, u većini slučajeva stambeno-komunalne usluge angažuju vodoinstalater i nekoliko pomoćnika koji na zahtjev rješavaju najjednostavnije probleme na licu mjesta. Kada se dogodi ozbiljniji kvar, uključeni su zaposlenici treće građevinske organizacije, a u ovom slučaju stanovnici popravak plaćaju zajedno. Isto vrijedi i za blokade kanalizacije, nestanke struje i nestanke. Kad god je to moguće, zaposlenici trebaju provoditi preventivne mjere i sprečavati probleme. U principu, stambene i komunalne usluge mogu raditi isključivo na outsourcingu, zapošljavajući stručnjake samo u drugim organizacijama, ali u ovom slučaju može biti teško osigurati operativno upravljanje.

Također, ne možete zaboraviti na kupnju odgovarajuće opreme. Ovdje su vam potrebni jednostavni predmeti za kućanstvo za popravak i čišćenje, sve se to kupuje u nekoliko primjeraka i smješta u ured tvrtke ili odmah u objektima. Ponekad je preporučljivo kupiti prilično skupu opremu za čišćenje cijevi, poduzetnik će u ovom slučaju moći uštedjeti značajan novac na popravcima, jer neće biti potrebno nazvati specijalizirani tim. Ako planirate izvršiti barem manje popravke, trebate kupiti građevinsku opremu. Dakle, trošak nabave opreme može početi od nekoliko desetaka tisuća rubalja i doseći nekoliko stotina, a ponekad i više, ako se stambeno-komunalne službe žele samostalno uključiti u odvoz smeća, cjelovite građevinske radove i uklanjanje snijega. Štoviše, u svakom konkretnom slučaju potrebno je u početku izračunati što će biti isplativije ne samo za poduzetnika, već i za stanovnike, jer mnoge male tvrtke radije rade preko drugih organizacija i rješavaju ekonomska pitanja svojim rukama.

Najlakši način za servisiranje novih domova je gradnja novih, ne trebaju popravci, stanovnici su zadovoljni, a ako nema prekida struje ili vode, tada vlasnici stanova uopće plaćaju navedenu komunalnu naknadu i ne razmišljaju o tome rade li stambeno-komunalne usluge loše. Situacija je složenija sa starim kućama, posebno s umirovljenicima. Raspadana zgrada ima mnogo problema sve do curenja krova, pukotina u zidovima ili potpuno pokvarenog vodovoda, a kontingent je nezaštićen narod s puno slobodnog vremena. U takvim se kućama gotovo sigurno može naići na neslužbenog "predsjedatelja" u obliku neke bake koja će se žaliti na sve probleme koje stanovnici ne mogu riješiti. U stvari, iako može biti teško prikupiti novac od stanovnika, to je sasvim realno i kompetentna osoba može se uključiti u učinkovit organizacijski rad. Druga stvar je da mnoge stambene i komunalne usluge na to jednostavno ne žele obraćati pažnju, pa novak poduzetnik može doći u takvu kuću i, razgovarajući s vlasnicima stanova, napraviti opću raspravu o odluci o promjeni tvrtke za upravljanje. Tako se možete riješiti mnogih nesposobnih organizacija koje ne rade apsolutno ništa, a postupno će se tržište početi razvijati. Radi ovoga, usput, odlučeno je izdati dozvolu za stambeno-komunalne usluge.

Takvo poslovanje karakterizira ogroman broj poteškoća, kojima je nedavno dodana potreba za dobivanjem dozvole. Moram reći da poduzetnik izravno uzima mali dio iznosa komunalnih računa iz jednog stana, a dovoljna dobit ostvaruje se zbog velikog broja opsluženih klijenata. Međutim, s obzirom na činjenicu da većina stambenih i komunalnih usluga radi prema shemi razvijenoj u drugoj polovici prošlog stoljeća, progresivni vođa može brzo razviti tvrtku. Stoga će biti teško u prve 2-3 godine rada, nakon čega će biti dovoljan broj kuća i dobar ugled (a bez njega će biti teško raditi 2-3 godine komercijalne tvrtke na ovom polju) kako bi se dobio pristojan profit.

Matthias Laudanum

(c) www.clogicsecure.com - portal za poslovne planove i vodiče

2019/08/18